Aidat borcunuz olmamasına rağmen otoparkınıza bariyer konuldu mu? Veya ortak bahçedeki en sevdiğiniz kamelya, ‘yönetim kararı’ denilerek bir gecede söküldü mü? Site yöneticinizin her istediğini yapabileceğini, adeta küçük bir krallık yönettiğini mi düşünüyorsunuz? Eğer bu sorular aklınızda dönüyorsa, yalnız değilsiniz. Çoğu kat maliki, yöneticinin yetkilerinin nerede başlayıp nerede bittiğini tam olarak bilmiyor ve bu belirsizlik, ciddi mağduriyetlere, komşuluk ilişkilerini zedeleyen gerginliklere yol açabiliyor. Gelin, bu gri alanı aydınlatalım ve yöneticinizin aslında bir ‘kral’ değil, yetkileri kanunlarla ve sizin kararlarınızla çizilmiş bir ‘hizmetli’ olduğunu tüm detaylarıyla görelim.

Her Şeyin Başlangıcı: Yetkinin Kaynağı Nedir?

Bir site yöneticisinin yetkileri keyfi veya sonsuz değildir. Tüm gücünü iki temel belgeden alır: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve sitenizin adeta anayasası niteliğindeki Yönetim Planı. Yönetici, bu iki metnin dışına çıkamaz. Unutulmaması gereken en önemli nokta şudur: Sitedeki en üst karar organı yönetici değil, Kat Malikleri Kurulu‘dur, yani sizlersiniz. Yönetici, kurulun aldığı kararları uygulamakla görevli bir vekildir. Kendi başına yeni kurallar koyamaz, mevcut kuralları kafasına göre değiştiremez.

Yönetim Planı: Sitenizin Anayasası

Her kat maliki, tapuyu aldığı anda yönetim planındaki tüm maddeleri kabul etmiş sayılır. Bu plan, ortak alanların kullanımından evcil hayvan beslenmesine kadar birçok detayı içerir. Yönetici, bu planda yazan kuralları uygulamak zorundadır. Örneğin, yönetim planında ‘balkonlara çamaşır asılamaz’ maddesi varsa, yönetici bu kurala uymayanları uyarabilir. Ancak planda böyle bir madde yoksa, sırf ‘görüntü kirliliği oluyor’ diyerek kimseye bu konuda bir yaptırım uygulayamaz.

Kırmızı Çizgi: Özel Mülkiyetinize Dokunulamaz!

Yöneticinin yetkisinin kesin olarak bittiği yer, sizin bağımsız bölümünüzün, yani dairenizin kapısıdır. Dairenizin içi, balkonunuz (eğer yönetim planında özel bir hüküm yoksa), depo gibi eklentileriniz sizin özel mülkünüzdür ve yöneticinin bu alanlara müdahale hakkı yoktur.

  • Dairenize Girebilir mi? Acil bir durum (su baskını, yangın gibi) olmadıkça ve sizin izniniz olmadan yöneticinin veya görevlinin dairenize girmesi konut dokunulmazlığını ihlal suçudur. ‘Tesisatı kontrol edeceğim’ gibi bahanelerle izinsiz giriş yapamaz.
  • Tadilatınıza Karışabilir mi? Dairenizin içinde, binanın ana taşıyıcı sistemine (kolon, kiriş) zarar vermeyen, gürültü yönetmeliğine uygun saatlerde yaptığınız tadilatlara yönetici karışamaz. Ancak, ortak duvarı etkileyen veya dış cephenin görünümünü değiştiren bir işlem (örneğin balkon kapatma) için Kat Malikleri Kurulu kararı gerekebilir.
  • Kiminle Yaşadığınıza Karışabilir mi? Dairenizi kime kiraya verdiğiniz, evinizde kimin misafir kaldığı gibi konular yöneticinin yetki alanında değildir. Elbette, bu kişilerin sitenin genel kurallarına uymasını sağlamak sizin sorumluluğunuzdadır.

Ortak Alanlarda Yetki Sınırı Nerede Çizilir?

Yöneticinin en aktif olduğu alanlar ortak alanlardır. Ancak burada bile yetkileri sınırsız değildir. Yöneticinin temel görevi, bu alanların bakımını, onarımını ve korunmasını sağlamaktır. Bu görev, Kat Malikleri Kurulu’nda onaylanmış bütçe çerçevesinde yerine getirilir.

Yenilik ve İlaveler vs. Zorunlu İşler

Bu iki kavram arasındaki farkı bilmek, yöneticinin yetki aşımını anlamanın anahtarıdır.

  • Zorunlu ve Acil İşler: Patlayan bir su borusu, arızalanan asansör, fırtınada uçan çatı gibi acil müdahale gerektiren durumlarda yönetici, Kat Malikleri Kurulu kararını beklemeden tamiratı yaptırabilir. Bu, onun yasal görevidir. Masrafı da ortak giderlerden karşılar.
  • Lüks ve Faydalı Yenilikler: Bahçeye çocuk parkı yapmak, yüzme havuzu inşa etmek, binanın dış cephesini farklı bir malzemeyle kaplatmak gibi işler ‘yenilik ve ilave’ sayılır. Bu tür kararları yönetici tek başına ASLA alamaz. Bu kararlar için Kat Malikleri Kurulu’nun toplanması ve kanunda belirtilen yeterli çoğunlukla (genellikle beşte dört veya oy birliği) karar alması gerekir.

Aşağıdaki tablo, yöneticinin tek başına neler yapıp yapamayacağını net bir şekilde özetlemektedir:

Durum Yönetici Tek Başına Yapabilir Mi? Yasal Dayanak / Gerekçe
Aidatını ödemeyen malik hakkında icra takibi başlatmak Evet KMK md. 20 uyarınca yöneticinin yasal görevidir.
Ortak bahçeye yeni kamelya yaptırmak Hayır Bu bir ‘faydalı yenilik’tir. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmalıdır.
Arızalanan kazan dairesini tamir ettirmek Evet Bu, acil ve zorunlu bir iştir. Yönetici karar beklemeden yaptırabilir.
Binanın dış cephe rengini değiştirmek Hayır Ana yapının mimari durumunu etkileyen bu karar için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Boş kapıcı dairesini kiraya vermek Hayır Bu önemli bir yönetim işidir ve mutlaka Kat Malikleri Kurulu kararı gerektirir.
Yönetim planında olmayan bir otopark kullanım kuralı getirmek Hayır Yönetici kural koyamaz, sadece mevcut kuralları (Yönetim Planı ve KMK) uygular.

Finansal Yetkiler: Yöneticinin Cüzdanı Ne Kadar Geniş?

Yöneticinin finansal yetkileri, Kat Malikleri Kurulu’nda onaylanan İşletme Projesi (Bütçe) ile sınırlıdır. Bu bütçede hangi iş için ne kadar harcama yapılacağı bellidir. Yönetici bu bütçenin dışına keyfi olarak çıkamaz.

  • Demirbaş Alımı: Bütçede öngörülmemiş pahalı bir demirbaş (örneğin yeni bir jeneratör) alamaz.
  • Aidat Artışı: Genel kurul kararı olmadan yıl ortasında aidatları veya demirbaş avanslarını tek başına artıramaz.
  • Olağanüstü Giderler: Deprem sonrası güçlendirme veya çatı aktarımı gibi büyük ve bütçede olmayan harcamalar için kat maliklerini olağanüstü toplantıya çağırmak zorundadır. Bu toplantıda alınacak karara göre ek ödeme talep edebilir.

Yönetici Yetkisini Aştığında Ne Yapmalısınız?

Eğer yöneticinizin yetkisini aştığını düşünüyorsanız, suskun kalmak zorunda değilsiniz. İzlemeniz gereken adımlar şunlardır:

  1. Yazılı İletişim ve İhtar: Öncelikle durumu, Kat Mülkiyeti Kanunu veya Yönetim Planı’nın ilgili maddesini belirterek yöneticiye veya yönetim kuruluna yazılı olarak bildirin (e-posta, ihtarname). Bu, resmi bir kayıt oluşturur.
  2. Denetim Kuruluna Başvuru: Her sitede bir denetim kurulu (veya denetçi) bulunur. Görevleri, yöneticinin faaliyetlerini ve hesaplarını denetlemektir. Şikayetinizi onlara ileterek konuyu incelemelerini talep edebilirsiniz.
  3. Olağanüstü Genel Kurul Talebi: Kat maliklerinin en az üçte birinin imzasını toplayarak, gündemi belirterek olağanüstü genel kurul toplantısı talep edebilirsiniz. Bu toplantıda yöneticinin hukuka aykırı işlemi tartışılabilir, hatta yöneticinin görevden alınması (ibrasızlık) oylanabilir.
  4. Hakimin Müdahalesi (Dava Yolu): Tüm bu yollar sonuç vermezse, sitenin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne başvurarak ‘hakimin müdahalesini’ talep edebilirsiniz. Mahkeme, yöneticinin hukuka aykırı kararını veya uygulamasını iptal edebilir.

Unutmayın, site yönetimi bir saltanat değil, bir hizmet makamıdır. Yönetim planınız ve Kat Mülkiyeti Kanunu sizin en güçlü kalkanınızdır. Haklarınızı bilmek, yöneticinin keyfi uygulamalarına karşı en etkili savunmadır. Bilinçli bir kat maliki olarak, sadece aidat ödeyen bir sakin değil, aynı zamanda yaşam alanınızın yönetiminde söz sahibi olan bir paydaşsınız. Bu bilgiyle donandığınızda, sitenizdeki huzur ve düzenin tesadüflere değil, hukukun üstünlüğüne dayandığını göreceksiniz.